בדיקה משפטית ותכנונית בעסקת נדל"ן בין מוכר לקונה
כתיבת המאמר הנוכחי יוצאת מנקודת הנחה כי הפקדת את מירב הבדיקות בידיו האמנות של עורך דינך. אולם, יתכן ותהיה מעוניין לבצע חלק מהבדיקות בעצמך, או לפחות לדעת מהן הבדיקות שיש לבצע טרם חתימת ההסכם. זכור שמדובר בבדיקות חובה ואף ניתן להוסיף עליהן, וכאן לא חל הכלל של "כל המוסיף גורע".
להלן חלק מהטיפים וההמלצות אותן אנו ממליצים לבדוק באופן עצמאי בטרם כל עסקת נדל"ן כלשהיא:
1. קבל את נוסח הטאבו מלשכם הרישום המקרקעין אליה שייכת העיר בה נמצאת הדירה (כיום אפשר להוציא תדפיס בתשלום באינטרנט - הדבר מהיר ונגיש יותר וזול אף יותר, אך אינו מהווה נוסח רישום מבחינה משפטית).
2. בדוק את סוג הבעלות בנכס (קרקע פרטית / אדמת מינהל מקרקעי ישראל).
3. בדוק שיעבודים, הערות אזהרה ומשכנות הרובצים על הכנס והרשומים על שם המוכר.
4. בדוק ברשויות המס האם קיים על הנכס חוב מס שבח שטרם שולם.
5. בדוק בעירייה, הן במחלקת ההנדסה והן במחלקת הארנונה, אם קיים חוב ארנונה או היטל השבחה שטרם שולמו.
6. בדוק במחלקת ההנדסה בעירייה האם על פי תכנית בניין עיר (תב"ע), החלה על הבניין בו מצויה הדירה, יש היטל השבחה לגבי הנכס ובדוק את התב"ע עצמה, זאת על מנת לברר האם יש תכנית שיקום שחלה על הבניין בו מצויה הדירה, האם יש אחוזי בנייה שלא נוצלו ויאפשרו בעתיד הוספת קומה בבניין, האם מותרת סגירת מרפסות בבניין ובדירה שאתה בודק וכו'.
7. בדוק במחלקת ההנדסה בעירייה האם יש שימוש חורג בדירה בניגוד לייעוד שלה ( בנכס המסווג כחנות אין לעשות שימוש למגורים, לדוגמא), האם נעשתה בנייה לא חוקית, פלישה לשטח ציבורי או לשטח המשותף של הבניין, האם קיימים צווי הריסה או מתנהלים הליכים משפטיים בגין הנכס, האם יש רישום על ביקור פקח עירוני בדירה וגילוי חריגות גם אם טרם ננקטו לגביהם הליכים כלשהם.
8. בדוק את גודל הנכס הרשום בחשבון הארנונה והמים, החשמל והגז של החודשים האחרונים כדי לוודא שנעשה תשלום שוטף וסדיר ושאין הצטברות חובות והתראות על קיומפ, פרט המעיד על קושי פיננסי של המוכר. עליך לוודא כי חובות אלו מסולקים לפני חתימת ההסכם או שתהיה התייחסות לדרך סילוקם בהסכם עצמו ( ועד לסילוקם ישאר בנאמנות סכום גבוה יותר למשל או שאי סילוק החובות עד תאריך מסוים יביא לביטול החוזה ).
9. קבל אישורים על תשלום מיסי ועד הבית ואל תהסס לשוחח עם נציג הועד בבניין.
המדריך השלם להשכרה דירה או למכירת דירה בחינם...
